분양권과 입주권의 정의를 파악하라

분양권 : ‘분양권’이란 국민주택과 민영주택을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 분양할 때 그 분양을 생각하면 된다. 분양권을 얻기 위해서는 익히 알려진 대로 주택청약종합저축에 가입해 청약을 하고 당첨이 돼서 자격을 취득해야 한다. 물론, 분양권 취득의 또 다른 방법도 있다. 청약에 실패했다 해도 분양권을 얻을 수 있는 길이 있다는 것. 바로 분양권 전매를 통하는 방법이다.(이 부분은 뒤에 자세히 설명한다) 분양권을 전문적으로 설명하면 ‘관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양 받은 사람이 갖는 권리’라고 정의 내려진다. 이렇게 생각해보자. 보통 재개발이나 재건축사업을 할 때 기존 소유자는 조합원이 된다. 이 조합원들은 자신의 물량이 있고, 그 외의 물량은 분양을 통해(청약통장을 사용해 당첨되는 방식) 배분한다. 그러니까 분양권을 ‘조합원에게 돌아가고 남은 물량의 권리’라고 표현한 것이다. 특히, 분양권은 평형과 동/호수가 확정돼 있다는 확실성이 있다. 

입주권 : 그럼 ‘입주권’은 무엇인가. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획까지 인가되면 조합원의 입주권이 생겨난다. 그리고 공사가 시작되고 주택이 완공된 후 사용검사, 임시사용 승인을 받으면 이제 입주권은 주택으로 바뀌게 되는 구조다. ‘관리처분계획’의 인가 후라면 실제 건물이 철거되지 않았더라도 걱정하지 않아도 된다. 당국에선 이미 주택이 멸실됐다고 인정하기 때문에 조합원들의 입주권은 법적으로 완성된다. 

또 하나, 좀 더 심도 있는 이야기로 들어가기 전 하나만 머리에 넣어두자. ‘법적으로 분양권은 주택이 아니지만, 입주권은 1주택으로 간주한다’는 사실이다. 이걸 명확히 알아야 세금 이야기를 풀어갈 수 있다.

분양권과 입주권 모두 ‘전매’할 수 있다

재테크 서적이나 부동산 관련 재테크 강의에서 항상 분양권과 입주권에 대한 설명이 많은 이유는 바로 전매(轉買)를 할 수 있기 때문이다. 전매란, 다른 사람의 것을 다시 산다는 뜻이다. 최초 조합원 자격으로 입주권을 획득하지 않아도, 또한 치열한 청약경쟁률을 뚫고 분양에 당첨되지 않아도 다른 사람이 갖고 있는 입주권과 분양권을 구입할 수 있다. 

무엇보다 이 전매를 잘 하면 남부럽지 않은 부동산 재테크를 할 수 있었던 사례가 많았기에, 분양권과 입주권 매매에 대한 사람들의 관심은 항상 컸다. 하지만 이 과정이 그리 호락호락하지 않으므로 공부해야 할 것이 많다. 

우선 부담해야 하는 비용이 관건이다. 분양권은 분양금액을 분할 납부하기 때문에 초기 투자금액이 적고, 입주권은 조합원의 지위를 인수하는 것이라 초기에 투자금액 전액이 들어간다. 즉 시중에 거래되는 입주권 가격에는 기존 건물 평가액, 납부 청산금, 프리미엄 등이 모두 포함된다. 따라서 입주권은 초기 비용 부담이 높은 편이다. 하지만 이건 형식적인 것에 불과하다. 중요한 것은 바로 ‘추가비용’이고 결국 ‘총 비용’까지 생각해야 한다는 점이다. 입주권과 분양권은 공통적으로 매수(전매) 이후 실제 입주할 때까지 추가 비용 부담이 발생한다. 확실성에 있어서는 분양권이 명확하다. 중도금 중 일부 금액과 잔금, 치러야 할 기한 등 규모와 일정이 확정되기 때문이다. 반면, 입주권은 경우에 따라 조합에 추가 부담금을 납부해야 하는데 이 규모가 고무줄처럼 늘어날 수도 있다. 따라서 입주권을 살 때는 향후 발생하는 추가 비용을 최대치로 감안하고 있어야 한다.

분양권·입주권 투자의 핵심, 세금

비용에 대한 검토가 끝났다면, 세금 문제에 대한 정확한 지식도 필요하다. 앞서 언급했듯이 우리 세법 체계에서 분양권은 집 한 채로 보지 않지만, 입주권은 1주택으로 간주하고 있다. 

입주권의 세금 : 예를 들어보자. 기존에 집이 있고, 1입주권을 보유하고 있다면, 이 사람은 2주택자로 분류된다. 따라서 기존 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 다만, 입주권을 나중에 취득한 경우 일시적으로 1가구 2주택자로 비과세 적용을 받을 수 있다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득하고 입주권 취득 후 3년 이내 종전 주택을 매도해야 한다.

입주권을 팔 때도 세금이 있다. 차익에 양도세를 내야 한다. 게다가 1가구 2주택, 1가구 3주택의 경우 양도세가 중과될 수도 있다.(입주권을 먼저 매도하면 일반세율로 과세됨) 다만, 1입주권만 갖고 있다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

취득세도 생각해야 한다. 입주권 매수자는 새 아파트 준공 때 청산금(일조의 보상금)에 취득세를 지불해야 한다. 재산세도 있다. 입주권은 1주택으로 간주하기 때문에 당연히 재산세도 부과되는데 준공 전까지의 토지분에 대해 매겨진다. 

분양권의 세금 : 분양권은 주택으로 보지 않기 때문에 기존 주택 처분 시에 영향을 미치지 않는다. 분양권은 해당주택이 완공되고 잔금을 내고 등기를 하는 시점에 비로소 주택으로 바뀐다. 따라서 분양권 보유기간에 재산세 같은 세금은 부과되지 않는다.

그런데 분양권을 처분할 때는 양도세를 내야한다. 이때 1분양권만 갖고 있다고 해도 양도세를 내야 한다는 점에 주의해야 한다. 입주권은 1입주권일때 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용 받지만 분양권은 매매 차익에 대한 세금을 내야 한다. 

분양권은 보유기간에 따라 적용세율이 다르다. 1년 미만 보유하고 팔 때는 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 다시 정해진 구간별로 6~40%가 적용된다. 오래 보유할수록 세금도 깎아준다. 그러나 올 1월 1일부터 분양권 양도세가 매우 강해졌다. 분양권 매도(전매)를 투기성 거래로 보기 때문이다. 그래서 조정대상지역에 지정됐다면 무조건 단일세율로 양도소득세를 50% 적용한다.(조정대상지역: 서울 전 지역과 경기 7개 지역, 부산 7개구, 세종시 등 총 40개 지역) 

아파트가 완공되고 등기할 때 내는 분양권의 취득세도 기억하자. 취득세율은 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용되는데 분양가에 프리미엄을 더해 분양권을 샀다면, 과세표준은 ‘분양가+프리미엄’으로 계산된다. 

입주권 · 분양권 모두 ‘권리’라는 점 이해해야

이제 분양권에 존재하는 ‘전매제한’이 무엇인지, 어떤 점을 유의해야 할지 살펴보자. 대한민국 부동산 역사상 청약 당첨은 곧 ‘대박’인 경우가 많았다. 그래서 당국에선 이 분양권을 일정 기간 되팔지 못하는 기간을 뒀다. 공공택지 아파트는 6개월, 민간 택지는 1년이었다. 하지만 2016년에 나왔던 11·3 대책에 따라 서울의 강남 4구(강남구·서초구·송파구·강동구)는 소유권 이전등기 때까지 분양권 전매가 전면 금지됐다. 이를 제외한 서울 나머지 지역은 1년 6개월간 분양권 거래가 불허됐다. 

그런데 이 규정이 더욱 강화됐다. 그래서 지금은 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역에서의 전매가 원천적으로 불가능하다. 서울 전 지역은 물론이고 과천시, 성남시(공공택지), 광명시, 세종시(공공택지), 부산시 해운대구·연제구·동래구 등이 모두 속한다. 이들 지역에선 아파트 당첨 후 실제 입주할 때까지 분양권을 전매할 수 없다는 이야기다. 이것을 어기고 불법 전매했을 경우에는 매도자, 매수자, 중개사 모두 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금에 처해진다.(다만 분양권 전매금지 처벌을 받았다고 해도 체결된 분양권 매매계약은 유효한 것으로 간주) 

올 6월, 분양권 물량으로 시장이 들썩이고 있다는 뉴스를 본 적이 있을 것이다. 바로 분양권 전매제한 강화 전 분양됐던 서울의 비(非) 강남권 물량들이 1년 6개월간 전매제한 기간이 풀렸기 때문이다. 서울의 Δ신촌그랑자이 Δ경희궁롯데캐슬 Δe편한세상 서울대입구 Δ래미안 아트리치 Δ목동파크자이 Δ연희파크푸르지오 등인데 가령 신촌그랑자이는 분양 당시 7억 원대에 공급됐던 30평형의 시세가 12억 원까지 오른 상황이다. 다만 아직 뜨겁게 달아오르는 모습은 없다. 무엇보다 기존 분양권 매도자들은 양도차익의 절반을 세금으로 내야 하기에 매도 호가가 턱없이 높아질 가능성도 있다. 끝으로 반드시 주의해야 할 부분이 있다. 분양권이나 입주권은 모두 유형의 집을 사는 게 아니라, 소유권을 취득할 수 있는 ‘권리’를 산다는 사실이다. 따라서 해당 물건이 순탄하게 준공될 수 있는 상황인지 기본적으로 살펴봐야 한다. 또 한 가지, 아파트(주택)가 준공된 건물이라면 부동산등기부가 존재하므로 소유자 확인에 어려움이 없다. 하지만 입주권이나 분양권을 매수하는 경우 등기부가 없다. 그래서 반드시 분양계약서 원본을 통해 매도인이 진짜 분양계약자인지(입주권의 경우 조합원 자격을 유지하는지) 여부를 확인해야 한다. 

특히 매수사실을 분양사무실(또는 조합) 측에 알려 반드시 명의변경을 해야 한다. 분양권 및 입주권 등과 같은 ‘권리’를 전매하는 경우엔 내게 주택 소유권을 이전해 줄 의무가 있는 자(시행사 또는 조합)에게 권리 이전 사실을 알려야 한다. 한편 입주권은 그 자체가 1주택이어서 전매제한이란 것이 없다. 다만 관리처분계획 인가 전에 조합원 자격을 사고 파는 과정에서 불법적 요소가 발생할 수 있다.