역모기지론이란?
일반 모기지론은 금융기관이 주택을 담보로 고객에게 돈을대출해주고 고객이 매달 원금과 이자를 갚아 나가도록 하는 주택담보대출을 말한다. 이에 반해서 역모기지론은 고객이 주택을 담보로 금융기관으로부터 매월 일정액을 받는 방식을 말하는 것이다.
시중은행에서 취급하고는 있으나 대출기간을 확정해야 하고 대출만기에는 원금을 상환해야 한다. 만약 상환하지 못하면 주택을 처분하여 대출을 갚아야 하기 때문에 집에서 강제로 쫓겨날 수도 있는 불안감으로 이용이 저조하다. 하지만 2007년 7월부터 시행한 공적 보증 역모기지론은 한국주택금융공사가 보증을 제공함으로써 살고 있는 집에서 평생 거주와 종신연금 지급이 보장된다. 또한 시중은행 역모기지론에 비해 보다 많은 월지급금을 받을 수 있다는 장점도 있다.
역모기지론 상품에 가입할 수 있는 자격은?
해당 주택에서 1년 이상 거주한 만 65세 이상인 1세대 1주택자이다. 연령기준은 부부 모두가 만 65세 이상이 되어야 한다.
대상은 주택법상의 주택이면 모두 해당된다. 단독주택∙아파트∙연립∙다세대∙다가구 등은 가능하지만, 실버주택∙오피스텔∙상가 등은 제외되니 주의하여야 한다. 주택가격은 시가6억 원 이하여야 하나, 투기과열지구에 관계없이 신청이 가능하다.
월지급금은 어떻게 지급되나?
월지급금은 가입연령이나 주택가격에 따라 다를 수 있다. 나이가 많고 주택가격이 높을수록 받는 월지급금도 많아진다. 한국주택금융공사에 따르면 시가 3억 원의 주택을 기준으로 할때 65세는 약 85만원을, 75세는 약 135만원의 월지급금을 받게된다고 한다.
지급 방식도 매월 동일한 금액을 종신까지 지급받는 균등분할 지급 방식이 있고, 의료비∙관혼상제비 등 긴급자금이 필요할 경우 대출한도의 30% 범위 내에서 일시금으로 받을 수 있는한도설정 방식이 있다.
일반 모기지론과는 어떤 점이 다른가?
일반 모기지론과는 달리 소득이 없어도 이용 가능하다는 점이다. 본인 사망 후에도 배우자에게 사망 시까지 동일한 월지급금이 지급된다. 이용자 사망 시 대출금 상환은 주택 처분 가격으로 제한되고, 즉 이용자가 사망할 경우 등 계약 해지 사유가 발생하여서 경매 등의 주택 처분으로 대출금을 회수한 후 부족분이 발생하여도 다른 재산이나 상속인 등에게청구권을 행사하지 않는다는 점이다. 또한 주택 처분 금액으로 대출금을 회수하고 남는 금액이 있으면 법정상속인에게 주게 된다.
정부에서 시행하는 거라면 세제 혜택도 있겠는데?
기준시가 3억 원 이하이고, 전용면적 25.7평 이하, 연간소득금액이 1,200만 원 이하인 경우에는 재산세 25% 감면, 대출이자비용에 대해 200만원 한도의 소득공제, 근저당권 설정 시 등록세 면제 등의 세제 혜택이 함께 하고 있다.
주의해야 할 사항은?
1년 이상 거주하지 않았다거나, 주택 소유자 사망 후 배우자가 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우에는 대출금을 상환해야 한다. 대출 관련 비용으로는 이자 외에 초기 보증료로 주택가격의 2%에 해당하는 금액을 최초 대출시 1회납부해야 한다. 보증 잔액의 연 0.5%의 연보증료를 매월 납부해야 한다.
역모기지론을 활성화한다고 한국주택금융공사에서 밝혔다는데?
이전에는 대출금을 받았거나 전세보증금이 끼어있을 경우에는 이를 갚지 않으면 이용이 불가능해서 이용자 수가 적었다.하지만 주택금융공사는 이를 바꿔 대출이나 전세보증금을 갚을수 있도록 수시 인출금을 지원해 주기로 한 것이다. 수시 인출금은 집값이 비쌀수록, 가입자 연령이 높을수록 많아진다.
예를 들어, 집값이 5억 원에 70세 가입자라면 7,635만원까지꺼낼 수 있다. 단, 수시 인출금을 꺼내 쓸 경우 해당 금액을 빼고연금을 산정하게 되어 다달이 받는 연금은 줄어든다.
수시 인출금의 용도는 사실상의 제한이 없어졌다. 지금까지는 보건의료비∙관혼상제비∙교육비로만 찾아 쓸 수 있었으나,도박∙투기 등의 사행성 자금으로 쓰거나 신용대출을 갚는 등으로 쓰는 것만 제외한다면 한도 내에서 수시로 찾아 쓸 수도있다.
매해 물가가 상승하므로 월지급금도 매년 일정 비율씩 높여야 한다. 그래서 그런 상품을 곧 선보일 예정이다. 가입 초기보다 매년 3%씩 연금이 늘어나는 구조다. 역모기지론 제도가 자리 잡기 위해서는 해결해야 할 과제도많겠지만, 고령화 추세에서 주택연금인 역모기지론에 대해 배우면서 우리의 은퇴에 대한 설계를 다시 한 번 해볼 시점이라하겠다.