아파트 공급 줄어들 것, 집값은 오른다
먼저 집값의 향방이 가장 큰 관심사다. 집을 가진 사람이나 집이 없는 이도 부동산 가격이 앞으로 어떻게 움직일지 알고 싶어하긴 마찬가지이다.
시장은 일단 두 가지 의견으로 엇갈린다. 오를 것이라는 전망과 그렇지 않다는 분석이다. 집값이 내년에 오를 것이라고 보는 전문가는 결국 재화의 가격은 수요와 공급에 따라 결정된다는 점을 강조한다.
실제로 스피드뱅크를 비롯한 부동산 시장조사 기관과 업계에 따르면 2011년의 아파트 입주 예정 물량은 46.2%나 줄어들고 경기 지역은 67.7%나 급감한다. 물론 기관마다 내년 아파트 입주량 예측량에 차이가 있고, 건설사의 사정으로 인해 실제 입주량은 달라질 수도 있지만 내년 아파트 공급이 올해보다 크게 줄어들 것이란 점에서는 일치한다.
반면 올해 주택 수요와 내년 수요에서 큰 차이는 없을 것이라는 게 일반적인 관측이다. 수요는 같은데 공급이 절반 가까이 준다면 가격은 뛸 수밖에 없다. 상승론의 근거이다. 이와 함께 부동산 거래가 늘어나는 등 집값 바닥의 징후가 보인다는 점도 상승론에 힘을 실어주고 있다. 국토해양부에 따르면 10월 전국 아파트 거래 건수는 22.7% 늘어났다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 거래량(801건)도 한 달 전에 비해 31.1% 증가했다. 이 때문에 급매물을 중심으로 거래가 늘면서 부동산 가격도 바닥을 치고, 상승 반전하는 것이 아니냐는 기대가 나오고 있다.
주택 시장은 장기 침체기, 집값은 떨어진다
그러나 시장은 아직 신중론이 지배하고 있다. 상승론의 가장 큰 근거인 내년 주택 공급이 크게 줄 것이라는 데 대해서는 공공주택 공급량을 감안해야 한다는 반론이 나온다. 올 1~10월 주택 공급 누계 실적 가운데 민간이 49%, 공공이 51%를 차지한 것.
더군다나 2011년엔 보금자리주택 본격 공급으로 공공주택 비중이 더 커질 전망이다. 앞으로 꾸준히 보금자리주택이 나올 것이라는 점도 집값 상승에는 부정적인 요인이다. 무리해서 집을 사기 보단 보금자리주택 청약을 기다리는 대기 수요만 키워놓고 있기 때문이다. 집값 바닥론의 또 다른 근거인 아파트 거래량 증가도 전월 대비로는 늘었지만 전년 대비로는 아직 크게 낮은 수준이란 점을 감안해야 한다. 오히려 일각에선 우리나라 주택 시장이 이미 장기 침체기에 진입했다고 주장하고 있다. 이미 최근 3년간 인구증가 대비 공급물량을 보면 공급과잉 상태라는 것. 2009년 말 현재 전국 주택수가 1,707만 호로 가구 수 1,686만 가구보다 많다는 점도 이를 뒷받침해 주고 있다.
더구나 출산율이 계속 떨어지고 있고, 노령화가 급속도로 진행되면 주택 수요층은 더 가파르게 감소할 수도 있다. 이미 적잖은 사람이 너무 많은 빚을 내 집을 산 것도 부담스런 대목이다. 금리가 계속 오를 경우 무리한 대출로 집을 산 이들이 물량을 내 놓을 수도 있고, 이 경우 집값은 오르기는커녕 떨어질 공산이 더 크다.
어디에 투자할 지는 결국 투자자의 몫
집값 다음으로 관심사는 주식 시장이다. 일단 이미 종합주가지수가 2,000선에 육박하고 있어 추가 상승 부담감이 큰 상태인데다가 주가는 아무도 예측할 수 없다는 점에서 공격적 투자를 할 때가 아니라는 신중론이 만만찮다. 외국인이 순매수 행진을 계속 이어가고 있는 것도 눈여겨볼 일이다. 외국인 매수가 꺾이지 않는 한 주가는 계속 올라갈 가능성이 높다. 물론 그렇다고 해도 주식이란 것이 원래 위험상품이란 점을 결코 잊어선 안 된다.
2011년의 집값 및 주식 시장의 향방을 어떻게 보고 투자할 지는 결국 투자자 몫이다. 그러나 모든 투자에 앞서 가장 염두에 둬야 할 것은 불확실성이 점점 더 커지고 있다는 점이다. 사실 2008년 금융 위기도 아무 예고 없이 왔다는 점을 상기해야 한다.
특히 내년엔 동북아 정세가 올해보다 더 복잡하게 전개될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 우리 의도와는 무관하게 2010년 천안함 침몰(3월)과 연평도 폭격(11월)이 끝이 아닌 시작이 될 수도 있기 때문이다. 2010년 국제 금값이 크게 오른 것도 사실 이런 불확실성 시대의 모습을 단적으로 보여준다. 화폐의 가치가 계속 떨어지고 있는데다 불안할 땐 역시 금이 최고란 인식 등이 이처럼 금값을 계속 올려놓고 있다. 재테크에서는 수익성과 안정성을 모두 얻는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 2011년 토끼해에 디지털포스트의 독자들은 수익성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 모두 잡길 기대한다.