1. 주택 관련 대출, 어떻게 활용해야 할까?
여러 상황을 고려하여 대출규모 결정
최근 대출규제가 완화되면서 무리를 해서라도 주택을 구입하려는 신혼부부들이 늘어나고 있다.
가령, 주택담보가치 대비 대출 가능 금액 비율인 LTV가 70%로 확대되어 2억짜리 주택을 구매할 경우 6천만원만 있어도 1억 4천만원을 대출받아 내 집을 장만할 수 있다. 월세를 내는 것보다야 대출이자가 저렴한데다 전셋값이 매매가격 못지않게 높은 곳도 많으니 당장의 계산으로는 주택을 구입하는 것이 합리적으로 여겨질 수 있다. 그러나 만약 생각지도 못한 일이 발생하면 어쩔 것인가? 가령 맞벌이를 하니 대출상환이 가능할 것으로 생각했는데 갑자기 아이가 생겨 부부 중 한 명이 회사를 관두거나 육아휴직을 해야 한다면? 직장이 바뀌거나 육아 문제로 이사를 하게 되었는데, 그 시점에 운 나쁘게도 주택가격이 하락했다면? 주택은 매매가 쉽게 이루어지지 않기 때문에 최악에는 큰 손실을 보고 주택을 급매해야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 따라서 대출로 주택을 구입하고자 한다면 지금의 상황뿐만 아니라 앞으로 발생할 수 있는 여러 경우의 수를 고려하여 가계 재무여력을 따져야 하며, 대출상환 외에 별도의 목돈을 어느 정도 쌓을 수 있도록 대출규모를 조정하는 것이 좋다. 자금의 여유가 있어야 예상치 못한 상황이 발생해도 유연히 대처할 수 있다.
정부지원 대출상품 먼저 살피고, 은행 등 시중상품 비교상담하기
주택 마련과 관련한 대출상품에는 크게 정부에서 지원하는 상품과 시중 금융회사에서 자체적으로 공급하는 상품이 있다. 정부지원상품은 금리 등 대출조건이 대개 시중 상품보다 유리하므로 먼저 살펴보는 것이 좋다. ‘근로자서민전세자금대출’과 ‘내집마련디딤돌대출’이 대표적인데, 연소득 등 신청자격에 제한이 있으므로 조건을 충족하는지 따져보자. 때때로 시중 은행상품이 정부지원상품보다 유리한 경우도 있는데, 특판 상품이 출시된 경우다. ‘모네타(www.moneta.co.kr)’라는 인터넷 사이트를 방문하여
’금융상품→대출→대출상품검색’을 찾아 금리를 비교해보고 저렴한 곳 2~3군데에서 비교상담을 해보자. 우대금리를 받을 가능성이 높은 주거래은행을 우선적으로 방문하되, 대출 시 금리수준뿐만 아니라 중도상환수수료 및 보증보험료 등 기타비용도 따져봐야 한다.
<주택관련 정부지원 대출상품>
2. 주택마련을 위한 저축 및 투자상품
KB부동산에 따르면 2014년 8월 기준, 전국의 평균 주택매매가격은 약 2억 5,778만원이다. 수도권은 3억 3,012만원, 지방은 1억 5,181만원으로 지역별 차이가 크지만 어쨌든 억대의 돈이 필요하다는 것만은 공통적인 사실인 것 같다. 즉, 일부 자금을 대출하더라도 장기적인 저축을 통해 상당 수준의 목돈을 마련해야 한다는 뜻이다. 예전에는 ‘장기주택마련저축’이라고 하여 7년 이상 유지 시 소득공제와 비과세 혜택을 동시에 제공하는 상품이 있었으나 2013년 이후 가입이 불가능해져 현재로서는 ‘주택청약종합저축’ 정도만이 주택마련에 특화된 상품으로 남아있다. 그러나 이름에 ‘주택’이란 말은 없어도 주택자금 마련을 위해 활용 가능한 금융상품들이 있다.
소득공제장기펀드, 재형적금, 주택청약종합저축
소득공제장기펀드는 5년 이상 유지할 경우 매년 불입액의 40%를 소득공제해주는 투자상품으로 연급여가 5,000만원 이하인 근로자만 가입할 수 있다. 2014년 4월에 출시되었기에 상품 선택 시 참고할 수익률 등의 자료가 충분치 않지만, 현재 출시된 대부분의 상품이 각 자산운용사의 대표 펀드를 모델로 만든 것이라 해당 운용사의 동일유형 펀드 수익률을 참고해보면 좋을 것 같다. 재형적금은 2013년에 출시된 저축상품으로 7년 이상 유지 시 이자에 부과하는 15.4%의 세금을 면제해주며, 연급여가 5,000만원 이하인 근로자나 연종합소득이 3,500만원 이하인 개인사업자만 가입이 가능하다. 최근 적금금리가 2%대로 상당히 낮은 점을 고려하면 3.5~4%대의 높은 금리가 상당히 매력적이나 7년 이상 유지해야 한다는 부담이 존재하므로 주택마련 시점을 고려하여 활용해야 한다. 주택청약종합저축은 미분양아파트가 넘쳐나는 현재, ‘국민장롱통장’이라 불릴 만큼 청약 면에서 그 기능이 퇴색했다. 그러나 2년 이상 유지 시 연 3.3%의 금리를 주고 무주택가구주의 경우 월 10만원 한도 내에서 불입액의 40%를 소득공제해주므로 ‘절세+적금’을 위한 통장으로 활용 장점이 충분하다.
<주택자금 마련을 위해 활용 가능한 장기저축투자상품>
3. 주택 계약 시 반드시 알아둘 것은?
주택자금을 마련하는 것보다 더욱 중요한 것은 힘겹게 쌓은 재산을 지키는 일이다. 갑자기 벼락부자가 된 사람들이 쉽게 재산을 잃는 이유는 무엇일까? 대개 그들이 방탕하게 소비해서라고 생각하지만 현실에서는 돈을 보고 몰려드는 엄청난 사기나 소송에 적절히 대응하지 못했기 때문인 경우가 많다. 금액이 적다고 안심하지 말고 전세든 매매든 가계의 가장 큰 자산인 주택을 지키기 위한 필수 상식을 기억해두자.
전세 계약 후, ‘전입신고+확정일자+거주요건’ 충족시키기
전세나 월세 계약 후 반드시 전입신고를 해야 한다는 것은 모두 알고 있을 것이다. ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하면 대항력이 생기므로 혹시 집이 다른 사람에게 매각되는 경우에도 계약기간 동안 계속 살 수 있으며 만약 보증금을 돌려주지 않으면 돌려줄 때까지 거주할 수 있는 권리가 생긴다. 여기에
‘확정일자’를 추가하면 집이 경매되는 경우에 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이 생긴다. ‘전입신고 + 거주 + 확정일자’ 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로 그 이후에 발생한 채권보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있다. 그러나 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 거주하지 않으면 우선변제권이 생기지 않으므로 주의하자. 가능하면 이사 후 즉시 동주민센터를 방문하여 ‘전입신고 + 확정일자’를 받고, 만약 전세보증금 대출을 받기 위해 등기소 등에서 먼저 확정일자를 받았다면 이사 후 즉시 전입신고를 해야 한다. 개인 사정에 따라 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 거주 주택으로 전입신고를 한 경우에는 나중의 날짜를 기준으로 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 유의해야 한다.
주택 매매 계약 전, 등기부등본+건축물대장+토지대장 모두 확인
주택 구입은 전세 등 임대차 계약과 차원이 다르다. 건물, 땅, 그리고 주택의 가치에 영향을 미칠 수 있는 모든 것을 고려해야 한다. 특히 단독주택이나 빌라 등 다가구주택의 경우, 아파트와는 달리 건축물대장 및 토지대장을 모두 확인할 필요가 있다. 아파트는 어느 정도 규격화되어 있기에 다른 물건을 기준으로 매매가격의 타당성을 따질 수 있으며, 가압류나 근저당권 등 채무관계 및 내부 상태 정도만 주의 깊게 살펴도 큰 문제는 없다. 그러나 다가구주택 등은 건축물대장이나 토지대장을 모두 열람하여 지목 및 대지지분뿐 아니라 불법 확장이나 증축은 없는지 확인해야 한다. 이런 각종 서류는 계약 시 뿐만 아니라, 중도금 및 잔금을 치를 때 다시 확인해야 한다. 주인이 그 사이에 담보대출을 받는 등 매입자에게 불리한 행동을 할 수도 있기 때문이다. 또한 토지이용계획확인원 등을 통해 추후 도로편입 등 문제의 소지가 없는지 살피고, 여유가 된다면 시·군·구청의 보도자료 등을 검색하여 앞으로 주변 시설이나 환경에 변화는 없는지 확인하자.